Гид покупателя в ОАЭ · Обновлено в октябре 2026 г.

Покупка жилья в ОАЭ

Дубай, Абу-Даби, Шарджа и Рас-эль-Хайма: кто и где может владеть недвижимостью, сборы в каждом эмирате, шаги до свидетельства о праве собственности и нужные документы. Простые ответы от «Аль-Митак Недвижимость», Кувейт.

Смотреть жильё в ОАЭ Сравнить эмираты

За 30 секунд

Может ли гражданин Кувейта купить жильё в ОАЭ?

Да. Граждане стран ССАГПЗ могут покупать жильё в полную собственность (freehold) во всех четырёх эмиратах, а в Дубае и Шардже закон позволяет им владеть недвижимостью на всей территории эмирата.

Какие расходы помимо цены?

В основном регистрационный сбор: 4% в Дубае, 2% в Абу-Даби, 2% для покупателей из стран ССАГПЗ в Шардже, 2% для покупателя в Рас-эль-Хайме.

Платить ли налог с аренды или при продаже?

Нет. Физические лица в ОАЭ не платят подоходный налог с арендного дохода и налог с прибыли при продаже.

Нужно ли мне приезжать?

Нет. Можно купить по доверенности, а в Абу-Даби есть ещё и полностью онлайн-процедура.

Вы из Кувейта или другой страны ССАГПЗ? У вас более широкие права, чем у большинства покупателей: в Дубае и Шардже вы можете владеть недвижимостью на всей территории эмирата, а в Шардже платите сбор 2% вместо 4%. Наш консультант точно скажет, что применимо к понравившемуся вам жилью.

Четыре эмирата

Где покупать и какие правила в каждом эмирате

В каждом эмирате свой земельный департамент, свои сборы и свои районы, открытые для иностранных покупателей. Выберите эмират, чтобы увидеть его правила.

Дубай Марина ночью

Пальма Джумейра на закате

Даунтаун Дубай в сумерках

Самый оживлённый рынок

Дубай

Самый широкий выбор жилья, от городских башен до вилл на пляже.

Где можно владеть

Граждане стран ССАГПЗ могут владеть недвижимостью в любой части Дубая. Граждане других стран владеют ею в зонах freehold, установленных правителем.

Кто регистрирует ваше жильё

Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department). Свидетельство о праве собственности выдаётся на ваше имя, обычно в электронном виде.

Сбор при покупке

4% от цены в пользу Земельного департамента, обычно платит покупатель, плюс небольшие сборы за свидетельство о собственности и услуги регистрационного офиса (trustee office).

Покупка на этапе строительства

Сделка регистрируется во временном реестре Oqood, а ваши платежи поступают на эскроу-счёт проекта в банке.

Полезно знать

Ежегодные сервисные сборы утверждает регулятор, они публикуются в официальном индексе сервисных сборов.

Абу-Даби

Спокойная жизнь на островах, культура и одни из самых современных новых жилых комплексов в Персидском заливе.

Где можно владеть

Покупатели, не являющиеся гражданами ОАЭ, владеют недвижимостью на правах freehold в инвестиционных зонах, установленных правительством. Прежде чем рассчитывать на более широкие права для граждан стран ССАГПЗ, уточните у нас.

Кто регистрирует ваше жильё

Центр недвижимости Абу-Даби (Abu Dhabi Real Estate Centre), через онлайн-сервисы TAMM и DARI или в центре обслуживания.

Сбор при покупке

Регистрационный сбор 2%, обычно делится между покупателем и продавцом, если в договоре не указано иное. При покупке у застройщика: 2% плюс небольшой сбор.

Покупка на этапе строительства

Ваши платежи поступают на эскроу-счёт проекта, и застройщик получает с него деньги по мере строительства.

Полезно знать

В Абу-Даби можно полностью онлайн купить и продать жильё: подпись через UAE PASS, проверка личности по видеосвязи.

Основные инвестиционные зоны

Остров Яс Остров Саадият Остров Аль-Рим Остров Аль-Марья Аль-Раха-Бич Масдар-Сити

Смотреть жильё в Абу-Даби

Ночная Шарджа за лагуной Халид

Мечеть Аль-Нур на лагуне Халид

Хор-Факкан и горы Хаджар

Семейная жизнь рядом с Дубаем

Шарджа

Тихие семейные районы, культура и побережье с обеих сторон страны.

Где можно владеть

Закон оставляет право собственности за гражданами ОАЭ и стран ССАГПЗ, поэтому покупатель из Кувейта может владеть жильём. Граждане других стран владеют им только в одобренных проектах или получают право пользования (узуфрукт) сроком до 100 лет.

Кто регистрирует ваше жильё

Департамент регистрации недвижимости Шарджи (Sharjah Real Estate Registration Department).

Сбор при покупке

Покупатель из стран ССАГПЗ платит 2% плюс небольшой сбор. Другие иностранные покупатели freehold платят 4%. Продавец платит 1%.

Покупка на этапе строительства

Платежи поступают на банковский счёт проекта и выдаются по мере строительства, а застройщик обязан предоставить банковскую гарантию.

Полезно знать

На сегодня правительство одобрило 52 проекта для покупателей любой национальности, 8 из них в 2026 году.

Коротко

Покупатели из стран ССАГПЗ: сбор 2%52 одобренных проекта для всех национальностей Узуфрукт до 100 лет

Смотреть жильё в Шардже

Мангровые заросли и город Рас-эль-Хайма

Дорога на Джебель-Джайс

Форт Дайя

Пляжи и горы

Рас-эль-Хайма

Острова, пляжи и самая высокая гора ОАЭ, примерно в часе езды от Дубая.

Где можно владеть

Иностранные покупатели владеют недвижимостью в официальных зонах freehold. Прежде чем рассчитывать на более широкие права для граждан стран ССАГПЗ, уточните у нас.

Кто регистрирует ваше жильё

Муниципалитет Рас-эль-Хаймы, сектор земли и недвижимости. Оригинал свидетельства о собственности обычно готов примерно за 3 рабочих дня.

Сбор при покупке

Всего 4%, обычно 2% платит покупатель и 2% продавец, плюс небольшие сборы за план участка и свидетельство о собственности. Актуальный сбор для вашего жилья мы подтвердим.

Покупка на этапе строительства

Застройщику нужны разрешение на продажу строящегося жилья и эскроу-счёт проекта, и ваши взносы поступают на этот счёт.

Полезно знать

Новый закон о девелопменте, принятый в июле 2026 года, ужесточает правила эскроу и усиливает защиту покупателей.

Зоны freehold

Аль-Хамра-Виллидж Мина-эль-Араб Остров Аль-Марджан RAK Central Julphar Towers Аль-Маарид

Смотреть жильё в Рас-эль-Хайме

Наглядно

Сравнение четырёх эмиратов

	Дубай	Абу-Даби	Шарджа	Рас-эль-Хайма
Граждане стран ССАГПЗ могут владеть	В любой части Дубая	В инвестиционных зонах (более широкие права мы уточняем)	Да, закон разрешает гражданам стран ССАГПЗ владеть	В зонах freehold (более широкие права мы уточняем)
Граждане других стран могут владеть	В зонах freehold, установленных правителем	Freehold в инвестиционных зонах	Только в одобренных проектах или узуфрукт до 100 лет	В официальных зонах freehold
Регистрационный сбор при покупке	4%, обычно платит покупатель	2%, обычно пополам между покупателем и продавцом	Покупатель из стран ССАГПЗ 2%, остальные 4% (продавец 1%)	4%, обычно 2% покупатель и 2% продавец
Кто регистрирует ваше жильё	Земельный департамент Дубая	Центр недвижимости Абу-Даби	Департамент регистрации недвижимости Шарджи	Муниципалитет Рас-эль-Хаймы, сектор земли и недвижимости
Платежи за строящееся жильё поступают	На эскроу-счёт каждого проекта	На эскроу-счёт, выплаты по мере строительства	На банковский счёт проекта, плюс банковская гарантия застройщика	На эскроу-счёт проекта (новый закон 2026 года)
Покупка из-за рубежа	Заверенная доверенность	Онлайн через UAE PASS или по доверенности	Доверенность	Доверенность

Сборы время от времени меняются. До бронирования мы письменно сообщим вам актуальные сборы именно для вашего жилья.

Шаг за шагом

От первого вопроса до свидетельства о праве собственности

Выберите эмират и район
Каждый эмират сам решает, где могут владеть недвижимостью иностранные покупатели. Прежде чем что-либо платить, убедитесь, что выбранное жильё находится в районе или проекте, открытом для граждан вашей страны.
Проверьте застройщика и жильё
Если дом ещё строится, запросите регистрацию проекта, реквизиты эскроу-счёта, дату передачи и размер ежегодного сервисного сбора. Для жилья на вторичном рынке запросите свидетельство о собственности и сведения о неоплаченных сборах.
Забронируйте и подпишите
При покупке на вторичном рынке вы подписываете официальный договор купли-продажи (в Дубае это форма F) и обычно вносите депозит 10%. При покупке нового жилья вы подписываете договор купли-продажи застройщика.
Получите справку об отсутствии возражений (NOC)
При покупке жилья на вторичном рынке в жилом комплексе застройщик выдаёт справку об отсутствии возражений (NOC), подтверждающую, что неоплаченных сервисных сборов нет.
Платите по графику
Если дом ещё строится, платите только на эскроу-счёт или счёт проекта, указанный в вашем договоре, и сохраняйте каждую квитанцию.
Зарегистрируйте сделку и получите свидетельство о собственности
Сделка регистрируется в земельном департаменте эмирата, и вы оплачиваете регистрационный сбор. При покупке на вторичном рынке свидетельство выдаётся на ваше имя; при покупке нового жилья сначала регистрируется сделка, а свидетельство выдаётся при передаче.
Получите ключи
Осмотрите жильё, составьте список недочётов и подпишите акт передачи. Затем подключите воду и электричество, а если сдаёте жильё в аренду, зарегистрируйте договор аренды (в Дубае через Ejari).

ОАЭ в фотографиях

Семь эмиратов, сто способов жить

Огни городов, острова, пустыня, горы и два побережья, и почти всё это в двух часах езды от Дубая на машине.

Листайте дальше →

Сколько это стоит

Расходы помимо цены жилья

Регистрационный сборДубай 4%, обычно платит покупатель. Абу-Даби 2%, обычно пополам. Шарджа 2% для покупателей из стран ССАГПЗ и 4% для граждан других стран. Рас-эль-Хайма 2% для покупателя.

Сборы офиса и за свидетельство о собственностиНебольшие фиксированные сборы за свидетельство и план. В Дубае регистрационный офис (trustee office) берёт 4000 дирхамов ОАЭ (AED) плюс НДС за большинство объектов.

Комиссия агентаНа вторичном рынке обычно около 2% плюс 5% НДС. При покупке нового жилья у застройщика агенту обычно платит застройщик.

Регистрация ипотекиТолько если вы берёте кредит: Дубай 0,25% от суммы кредита, Абу-Даби 0,1% (0,05% для жилищных кредитов), Шарджа 0,5%.

Ежегодный сервисный сборОплачивается за общие зоны, охрану и обслуживание. В Дубае суммы утверждает регулятор и публикует в индексе сервисных сборов.

НДС на жильёНа цену жилья на вторичном рынке НДС не начисляется, а первая продажа нового жилья облагается по нулевой ставке.

Прежде чем бронировать жильё, попросите у нас полный письменный расчёт расходов.

Жильё у воды, от Дубая до Рас-эль-Хаймы

Дубай-Крик-Харбор на закате

Документы

Какие документы нужны

Действующий паспорт (и Emirates ID, если он у вас есть)
Подписанный договор купли-продажи или договор с застройщиком
Справка застройщика об отсутствии возражений (NOC), при покупке на вторичном рынке
Квитанции по каждому платежу
Доверенность, если кто-то подписывает или регистрирует сделку за вас

В Дубае доверенность, подписанная за рубежом, должна быть нотариально заверена, легализована посольством ОАЭ, заверена Министерством иностранных дел ОАЭ и выдана не более 2 лет назад.

Покупка из-за рубежа

Не нужно прилетать ради каждого шага

Вы можете смотреть жильё по видеосвязи, бронировать и подписывать многие документы из дома, а также выдать доверенность человеку, которому доверяете, чтобы он подписал и зарегистрировал сделку за вас. В Абу-Даби всю покупку можно провести и онлайн, с подписью через UAE PASS. Мы подскажем, какой способ подходит для вашего эмирата и как подготовить документы.

Вопросы

Вопросы, которые нам задают покупатели

Может ли иностранец купить недвижимость в любом месте ОАЭ?

Нет. Каждый эмират сам определяет, где могут владеть недвижимостью иностранные покупатели: зоны freehold в Дубае и Рас-эль-Хайме, инвестиционные зоны в Абу-Даби и одобренные проекты в Шардже. У граждан стран ССАГПЗ права шире, особенно в Дубае и Шардже.

Защищены ли мои деньги, если я покупаю строящееся жильё?

Да. В Дубае закон № 8 от 2007 года требует, чтобы ваши платежи поступали на эскроу-счёт только этого проекта. В Абу-Даби и Рас-эль-Хайме также используются эскроу-счета проектов, а в Шардже банковский счёт проекта, подкреплённый банковской гарантией застройщика.

Можно ли сдавать жильё в аренду?

Да. В Дубае каждый договор аренды регистрируется в Ejari, а для краткосрочной посуточной аренды нужно разрешение на holiday home от департамента туризма. В каждом эмирате правила немного отличаются, и мы объясним их для вашего жилья.

Можно ли получить ипотеку, если я не живу в ОАЭ?

Часто да, но покупателям, живущим за пределами ОАЭ, банки обычно дают меньше, и у каждого банка свои правила. Спросите нас, и мы свяжем вас с банками, которые кредитуют покупателей из Кувейта.

Что будет с жильём, если владелец умрёт?

Жильё переходит к наследникам и регистрируется на их имена на основании действительного документа о наследстве. В Дубае есть и специальная услуга для наследников, которые хотят продать жильё.

Что для меня делает «Аль-Митак»?

Мы отвечаем на ваши вопросы, сравниваем с вами эмираты, проверяем документы, даём письменный расчёт расходов и сопровождаем вас от первого звонка до получения ключей. Консультация бесплатна.

Бесплатная консультация

Спросите консультанта

Расскажите, что вы хотите узнать. Консультант «Аль-Митак» перезвонит вам по телефону или в WhatsApp, обычно в тот же рабочий день.

Спросить в WhatsApp

Что вы хотите узнать?

Ваши данные получит только отдел продаж «Аль-Митак Недвижимость». Мы никогда их не продаём и не добавляем вас в рассылки.

Покупка жилья в ОАЭ

Где покупать и какие правила в каждом эмирате

Дубай

Абу-Даби

Шарджа

Рас-эль-Хайма

Сравнение четырёх эмиратов

От первого вопроса до свидетельства о праве собственности

Выберите эмират и район

Проверьте застройщика и жильё

Забронируйте и подпишите

Получите справку об отсутствии возражений (NOC)

Платите по графику

Зарегистрируйте сделку и получите свидетельство о собственности

Получите ключи

Семь эмиратов, сто способов жить

Расходы помимо цены жилья

Жильё у воды, от Дубая до Рас-эль-Хаймы

Какие документы нужны

Не нужно прилетать ради каждого шага

Вопросы, которые нам задают покупатели

Спросите консультанта

Источники

Авторы фотографий