أبوظبي · دليل · قانون التملك

قانون التملك في أبوظبي: المواطنون ومن في حكمهم يتملكون خارج مناطق الاستثمار أيضاً، وغيرهم من الأجانب بكامل الحقوق داخل مناطق الاستثمار، ومركز أبوظبي العقاري أحصى 50 منطقة منها في النصف الأول من 2026

أعاد القانون رقم 13 لسنة 2019، المنشور في الجريدة الرسمية لإمارة أبوظبي، صياغة المادة الثالثة من قانون الملكية العقارية رقم 19 لسنة 2005: فحق تملك العقار مقصور على المواطنين ومن في حكمهم، وعلى شركات المساهمة العامة التي لا تتجاوز مساهمة غير المواطنين فيها 49%، وعلى أي شخص يصدر بشأنه قرار من ولي العهد أو رئيس المجلس التنفيذي، بينما يجوز لغير المواطنين من الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين تملك واكتساب جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية على العقارات الواقعة داخل مناطق الاستثمار والتصرف فيها بأي شكل. وتذكر البوابة الرسمية لحكومة الإمارات تسع مناطق استثمارية، منها جزيرة ياس والسعديات والريم وشاطئ الراحة. ويقول بيان مركز أبوظبي العقاري عن النصف الأول من 2026 إن ثماني مناطق استثمارية جديدة اعتُمدت في تلك الفترة ليصل العدد إلى 50 منطقة، وإن هذه المناطق استقطبت تصرفات بقيمة 75 مليار درهم في تلك الأشهر الستة.

مكتب أخبار الميثاق · نُشر 24 أكتوبر 2026 · المصدر: حكومة أبوظبي، الجريدة الرسمية، العدد الرابع 2019 (PDF): القانون رقم (13) لسنة 2019 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (19) لسنة 2005 في شأن الملكية العقارية، الصفحتان 5 و6، صدر في 16 أبريل 2019، فُتح في 24 أكتوبر 2026

أبراج سكنية في جزيرة الريم بأبوظبي وقت الغروب، وفي المقدمة أشجار القرم وقناة مائية. الصورة: Sa7er90، ويكيميديا كومنز، CC BY-SA 4.0

50منطقة استثمارية في أبوظبي بعد اعتماد ثماني مناطق جديدة في النصف الأول من 2026 (مركز أبوظبي العقاري)

75 مليار درهمقيمة التصرفات العقارية داخل مناطق الاستثمار في النصف الأول من 2026، بزيادة 181% عن 26.7 مليار درهم (مركز أبوظبي العقاري)

49%الحد الأقصى لمساهمة غير المواطنين في شركة مساهمة عامة تتملك عقاراً خارج المناطق (المادة الثالثة)

ما يقوله القانون: المادة الثالثة بصياغتها الجديدة في 2019

قانون الملكية العقارية في أبوظبي هو القانون رقم 19 لسنة 2005. وقد استبدل القانون رقم 13 لسنة 2019، الذي أصدره المغفور له الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان في 16 أبريل 2019 ونُشر في العدد الرابع من الجريدة الرسمية لتلك السنة، نصي المادتين الثالثة والرابعة منه. وللمادة الثالثة الجديدة شقان. الأول أن حق تملك العقار مقصور على ثلاث فئات: المواطنون ومن في حكمهم من الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين؛ وشركات المساهمة العامة التي لا تتجاوز مساهمة غير المواطنين فيها 49%؛ وأي شخص يصدر بشأنه قرار من ولي العهد أو رئيس المجلس التنفيذي. والثاني أن لغير المواطنين من الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين تملك واكتساب جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية على العقارات الواقعة داخل مناطق الاستثمار، والتصرف فيها بأي شكل كان. وتعرّف المادة الأولى من القانون، في النص المجمّع على صفحة القواعد لدى مركز أبوظبي العقاري، مناطق الاستثمار ببساطة بأنها المناطق التي تُحدَّد بقرار من المجلس التنفيذي. أما المادة الرابعة الجديدة فتنص على أن لمن له حق انتفاع أو مساطحة لمدة تزيد على عشر سنوات أن يتصرف فيه، بما في ذلك رهنه، دون إذن المالك، وأنه لا يجوز للمالك أن يرهن العقار إلا بموافقة صاحب حق الانتفاع أو المساطحة؛ ويجوز للطرفين في الحالتين الاتفاق على خلاف ذلك.

أنظمة التملك الأربعة على بوابة حكومة الإمارات

تصف بوابة حكومة الإمارات u.ae، في صفحتها عن تملك المقيمين للعقارات، المحدَّثة في 28 سبتمبر 2026، أربعة أنظمة في أبوظبي. الملكية: سندات ملكية للوحدات السكنية لمدة 99 سنة تمنح صاحبها حق التصرف الكامل في الوحدة، مع إشارة البوابة إلى أن الأرض غير مشمولة في هذا الوصف. المساطحة: 50 سنة قابلة للتجديد بالاتفاق لمدة مماثلة، ويستطيع صاحبها خلالها استعمال العقار والبناء عليه أو تعديله. حق الانتفاع: 99 سنة، يستطيع صاحبه خلالها استعمال العقار ومرافقه دون تغييره. الإيجار طويل الأجل: مدة أولى لا تقل عن 25 سنة. وتقول الصفحة نفسها إن المقيمين كانوا بموجب قانون 2005 يتملكون الطوابق والشقق فقط دون الأراضي، وإن تعديل أبريل 2019 يسمح لغير مواطني الإمارات بتملك واكتساب جميع الحقوق الأصلية والعينية في العقارات داخل مناطق الاستثمار. وعلى صفحة القواعد لدى مركز أبوظبي العقاري يحدد عقد المساطحة النموذجي مدة المساطحة بما لا يتجاوز خمسين سنة في مجموعها.

أين تقع مناطق الاستثمار، وماذا بيع فيها

تذكر البوابة تسع مناطق استثمارية محددة: جزيرة ياس، والسعديات، والريم، والمارية، واللؤلؤ، وشاطئ الراحة، وسيح السديرة، والريف، ومدينة مصدر. ويقول بيان مركز أبوظبي العقاري الصادر في 17 يوليو 2026 عن النصف الأول من العام إن ثماني مناطق استثمارية جديدة اعتُمدت في تلك الأشهر الستة ليصل إجمالي مناطق الإمارة إلى 50 منطقة، دون تسميتها، وإن هذه المناطق استقطبت تصرفات بقيمة 75 مليار درهم، بزيادة 181% عن 26.7 مليار درهم قبل عام. وسجّل السوق كله تصرفات بقيمة 117 مليار درهم في هذا النصف، منها مبيعات بقيمة 86.1 مليار درهم عبر 16,838 معاملة، ورهون بقيمة 26.7 مليار درهم عبر 8,876 معاملة. وبلغ الاستثمار الأجنبي المباشر 13.8 مليار درهم بزيادة 309%، من 116 جنسية لمستثمرين غير مقيمين ارتفاعاً من 82 جنسية، وتصدرت المملكة المتحدة والصين وروسيا والولايات المتحدة وألمانيا وفرنسا قائمة المصادر. ويقول تقرير المركز عن سوق النصف نفسه، الصادر في 18 أغسطس 2026، إن مناطق الاستثمار تضم أكثر من 22% من المخزون السكني في الإمارة، أي نحو 72,000 وحدة، وإن جزيرة الريم وحدها تضم 27,500 وحدة. وبحسب قيمة المبيعات يضع التقرير جزيرة الحديريات أولاً بـ19 مليار درهم، أي 27% من مبيعات المساكن، ثم جزيرة السعديات بـ13.3 مليار درهم، وجزيرتي الريم والمارية معاً بـ10.5 مليار درهم، وجزيرة ياس بـ7.3 مليار درهم. وشكّلت المساكن على الخريطة 89% من قيمة مبيعات المساكن و82% من الصفقات، وأنفق المشترون الإماراتيون 21.0 مليار درهم مقابل 8.9 مليار درهم قبل عام، وشكّل المقيمون الأجانب والمشترون الأجانب غير المقيمين 70% من قيمة مبيعات المساكن.

أين يقف مواطن دول مجلس التعاون

لا تستعمل المادة الثالثة من قانون الملكية كلمة الخليج أو مجلس التعاون؛ بل تتحدث عن المواطنين ومن في حكمهم. أما اللائحة التنفيذية لقانون التسجيل العقاري، الصادرة بقرار رئيس دائرة الشؤون البلدية رقم (52/1) لسنة 2008 تنفيذاً للقانون رقم 3 لسنة 2005، في النص المجمّع على صفحة مركز أبوظبي العقاري، فأكثر تحديداً. فمادتها 29 تقصر تسجيل الشقق للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من غير مواطني الإمارات ومن غير مواطني دول مجلس التعاون على الشقق والطوابق، عدا الطابق الأرضي، الواقعة داخل مناطق الاستثمار، وتضيف أن لمالك الشقة في جميع الأحوال التصرف فيها بأي شكل. وهذه اللائحة صادرة في 2008، أي قبل تعديل 2019 الذي منح غير المواطنين جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية داخل مناطق الاستثمار، فقانون 2019 هو النص الساري اليوم. أما القانون رقم 3 لسنة 2005 نفسه فمادته العاشرة تجيز للمواطنين بيع وشراء الأراضي والمباني السكنية والتجارية والاستثمارية والزراعية، عدا الأراضي الصناعية والأراضي المؤجرة من الجهة المختصة. ولا ينص أي من النصين صراحةً على وضع المشتري الكويتي أو الخليجي بهذه العبارة؛ وما تفعله اللائحة هو إبقاء مواطني دول مجلس التعاون خارج القيد الذي يسري على غيرهم من الأجانب.

لماذا يهمّكرأينا للمشتري الكويتي: ابدأ بوضعك أنت، لأن قانون أبوظبي يعامل مواطن دول مجلس التعاون معاملة مختلفة عن غيره من الأجانب. فقانون الملكية يقصر التملك على المواطنين ومن في حكمهم، والمادة 29 من اللائحة التنفيذية لقانون التسجيل العقاري الصادرة في 2008 تقصر غير المواطنين من غير مواطني دول مجلس التعاون على الشقق والطوابق داخل مناطق الاستثمار؛ وبحسب نصها، الكويتي خارج هذا القيد، وقد وسّع تعديل 2019 لاحقاً ما يجوز لغيره من الأجانب تملكه داخل المناطق. ومع ذلك يترك القانون التفاصيل لقرارات المجلس التنفيذي، فقبل أن تدفع رسم الحجز اسأل المطور أو منصة داري التابعة لمركز أبوظبي العقاري، كتابةً، عن نوع السند الذي ستُسجَّل به وما إذا كان جواز سفرك الكويتي يغيّر شيئاً في تلك القسيمة بعينها. ثانياً، اقرأ نوع السند لا الكتيب الدعائي: فبوابة حكومة الإمارات تذكر أربعة أنظمة، الملكية، وحق الانتفاع لمدة 99 سنة، والمساطحة لمدة 50 سنة قابلة للتجديد، والإيجار طويل الأجل لمدة 25 سنة على الأقل، وسعر حق انتفاع لمدة 99 سنة لا ينبغي أن يكون سعر الملكية التامة. ثالثاً، إن أردت أوسع سوق لإعادة البيع فهي في مناطق الاستثمار: فمركز أبوظبي العقاري يقول إن المقيمين الأجانب والمشترين الأجانب غير المقيمين شكّلوا 70% من قيمة مبيعات المساكن في النصف الأول من 2026، وهذا الطلب كله تقريباً لا يستطيع الشراء إلا داخل المناطق. ففيلا في جزيرة ياس أو السعديات يمكن بيعها لاحقاً لمشترٍ من أي جنسية؛ أما بيت خارج المناطق فلا يُباع إلا للفئة الأضيق التي تسمح بها المادة الثالثة.

ما يضيفه الميثاق

المجتمعان اللذان نمثلهما من الدار في أبوظبي، Yas Riva Reserve في جزيرة ياس وSei في جزيرة السعديات، يقعان كلاهما في مناطق استثمار مذكورة على بوابة حكومة الإمارات، فيُسجَّل فيهما المشتري من أي جنسية بكامل الحقوق. وقبل أن تحجز نرسل لك في رسالة واحدة نوع السند الذي يسجّله المطور، ورسم التسجيل على منصة داري، وخطة الدفع، وإن كنت مواطناً كويتياً نسأل المطور كتابةً عما إذا كان وضعك يغيّر شيئاً في القسيمة التي تختارها. أخبرنا بالجزيرة والمساحة والميزانية التي تفكر فيها، وسنعاود الاتصال بك أو نراسلك على واتساب في يوم العمل نفسه.

المصادر

حقائق أساسية

القانون: القانون رقم 19 لسنة 2005 في شأن الملكية العقارية، واستُبدلت مادتاه الثالثة والرابعة بالقانون رقم 13 لسنة 2019 الصادر في 16 أبريل 2019
من يحق له التملك (المادة الثالثة، الشق الأول): المواطنون ومن في حكمهم؛ شركات المساهمة العامة التي لا تتجاوز مساهمة غير المواطنين فيها 49%؛ أي شخص يصدر بشأنه قرار من ولي العهد أو رئيس المجلس التنفيذي
غير المواطنين (المادة الثالثة، الشق الثاني): يجوز لهم تملك واكتساب جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية على العقارات داخل مناطق الاستثمار والتصرف فيها بأي شكل
مناطق الاستثمار: مناطق تُحدَّد بقرار من المجلس التنفيذي (المادة الأولى)؛ تسع مذكورة على u.ae؛ و50 أحصاها مركز أبوظبي العقاري بعد اعتماد ثمانٍ في النصف الأول من 2026
التسع على البوابة: جزيرة ياس، السعديات، الريم، المارية، اللؤلؤ، شاطئ الراحة، سيح السديرة، الريف، مدينة مصدر
أنظمة التملك (u.ae): سندات ملكية للوحدات السكنية لمدة 99 سنة؛ حق انتفاع 99 سنة؛ مساطحة 50 سنة قابلة للتجديد؛ إيجار طويل الأجل لمدة 25 سنة على الأقل
مناطق الاستثمار، النصف الأول 2026 (مركز أبوظبي العقاري): تصرفات بقيمة 75 مليار درهم بزيادة 181%؛ أكثر من 22% من المخزون السكني، نحو 72,000 وحدة؛ جزيرة الريم 27,500 وحدة
السوق كله، النصف الأول 2026 (مركز أبوظبي العقاري): تصرفات بقيمة 117 مليار درهم؛ مبيعات 86.1 مليار درهم في 16,838 صفقة؛ استثمار أجنبي مباشر 13.8 مليار درهم من 116 جنسية؛ المشترون الأجانب 70% من قيمة مبيعات المساكن
مواطنو دول مجلس التعاون (اللائحة التنفيذية للقانون 3 لسنة 2005، القرار 52/1 لسنة 2008، المادة 29): قيد الشقق والطوابق داخل مناطق الاستثمار يسري على من ليسوا من مواطني الإمارات أو دول مجلس التعاون