عُمان · دليل · قانون السجل العقاري، المرسوم السلطاني 56/2026

قانون السجل العقاري الجديد في عُمان، النافذ منذ 18 مايو 2026: سندات ملكية إلكترونية، وسجل عقاري مبدئي للمساكن المشتراة على الخارطة، وسند الملكية هو الدليل الوحيد على الملكية

حلّ المرسوم السلطاني رقم 56/2026، الذي أصدره السلطان هيثم بن طارق في 13 مايو 2026 ونُشر في الجريدة الرسمية في 17 مايو، محل نظام السجل العقاري في عُمان الصادر عام 1998، بقانون جديد للسجل العقاري من 40 مادة دخل حيز النفاذ في 18 مايو 2026. ويمنح القانون السجلات الإلكترونية وسندات الملكية الإلكترونية القوة القانونية نفسها للورقية، ويُنشئ سجلاً عقارياً مبدئياً للوحدات المبيعة على الخارطة، وينص على أن البيع غير المسجل لا يُلزم إلا طرفيه، ويجعل سند الملكية الصادر عن السجل الدليل الوحيد على الملكية، ويجيز إصدار نسخة مترجمة من السند باللغة الإنجليزية عند الطلب، ويؤكد جواز تسجيل الملكية باسم غير العُمانيين والشركات وفق القوانين المنظمة لذلك، ويفرض عقوبات بالسجن والغرامة على الإدلاء ببيانات غير صحيحة. يشرح هذا الدليل ما تعنيه كل قاعدة للكويتي الذي يشتري مسكناً في عُمان. وقد اطّلعنا اليوم على المرسوم ونص القانون وتقارير وكالة الأنباء العُمانية وتايمز أوف عُمان وجريدة عُمان وعُمان أوبزرفر.

مكتب أخبار الميثاق · نُشر 29 أكتوبر 2026 · المصدر: وكالة الأنباء العُمانية، 13 مايو 2026: جلالة السلطان يصدر المرسوم السلطاني رقم 56/2026 بإصدار قانون السجل العقاري (نص المرسوم، المواد 1 إلى 4)، اطّلعنا عليه في 29 أكتوبر 2026

كورنيش مطرح في مسقط، سلطنة عُمان، في صورة جوية التُقطت في نوفمبر 2025: عمارات سكنية وبيوت بيضاء تمتد على طول الميناء، وخلفها جبال الحجر. الصورة: Izeberg007، ويكيميديا كومنز، CC0

18 مايو 2026يوم دخول قانون السجل العقاري حيز النفاذ، في اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية

40 مادةفي القانون الصادر بالمرسوم السلطاني 56/2026، بدلاً من نظام التسجيل الصادر عام 1998

من 1,000 إلى 30,000 ر.عالغرامة، مع السجن من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، على الإدلاء ببيانات غير صحيحة أو تقديم محررات مزوّرة (المادة 37)

ما الذي صدر ومتى

أصدر السلطان هيثم بن طارق المرسوم السلطاني رقم 56/2026 في 13 مايو 2026، بعد عرض المشروع على مجلس عُمان، كما نقلت وكالة الأنباء العُمانية في اليوم نفسه. ويتألف المرسوم من أربع مواد: المادة الأولى يُعمل بموجبها بأحكام قانون السجل العقاري المرفق؛ والمادة الثانية تكلّف وزير الإسكان والتخطيط العمراني بإصدار اللائحة التنفيذية والقرارات اللازمة لتنفيذ القانون، وتُبقي اللوائح والقرارات القائمة سارية حتى صدورها بما لا يتعارض مع أحكامه؛ والمادة الثالثة تلغي نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 2/98 الذي نظّم التسجيل منذ عام 1998؛ والمادة الرابعة تقضي بنشر المرسوم في الجريدة الرسمية والعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره. وقد نُشر المرسوم والقانون في العدد 1648 من الجريدة الرسمية في 17 مايو 2026، فأصبح القانون سارياً منذ 18 مايو 2026. ويتألف القانون نفسه من 40 مادة.

السجل والصحيفة العقارية وسند الملكية

تخصص المادة 3 من القانون لكل ولاية سجلاً عقارياً، ورقياً أو إلكترونياً. وتعرّف المادة 1 السجل العقاري بأنه مجموعة الصحائف العقارية والمحررات والسجلات التي تبيّن أوصاف كل عقار وحالته القانونية والحقوق والالتزامات المتعلقة به، وتعرّف الصحيفة العقارية بأنها الصفحة، ورقية أو إلكترونية، التي تُفتح لكل عقار أو وحدة عقارية لتدوين مساحتها وموقعها وكل تصرف قانوني عليها. وتمنح المادة 7 الصحائف والمحررات الإلكترونية القوة القانونية نفسها للورقية الرسمية. وتتولى أمانة السجل العقاري في وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تسجيل التصرفات وتوثيقها، ويجوز للوزير بموجب المادة 2 الترخيص للجهات الحكومية والخاصة بتوثيق المحررات العقارية وفق الشروط التي تحددها اللائحة التنفيذية. وتجعل المادتان 4 و5 الحق المسجل علنياً وحجة على الكافة. أما المادة 10 فهي القاعدة التي يجب أن يعرفها كل مشترٍ: التصرفات الواردة على العقار يجب تسجيلها، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من أثر سوى الالتزام الشخصي بين أطرافها. وتكملها المادة 35: لا يُقبل في إثبات ملكية العقار أو الوحدة العقارية سوى سند الملكية الصادر عن السجل. وبموجب المادة 33 يُحرَّر السند باللغة العربية، ويجوز إصدار نسخة مترجمة عنه باللغة الإنجليزية بناءً على طلب صاحب الشأن.

الشراء على الخارطة: السجل العقاري المبدئي

تعرّف المادة 1 من القانون السجل العقاري المبدئي بأنه السجل الذي تُقيَّد فيه بصفة مبدئية ملكية الوحدة العقارية في مشروع البيع على الخارطة، مع أوصافها وما يرد عليها لاحقاً من تصرفات كالبيع أو الرهن. وتنص المادة 25 من القانون على أن التسجيل في السجل العقاري المبدئي يكون بالإجراءات نفسها المتبعة في السجل العقاري وتكون له الحجية القانونية نفسها، كما نقل عرض جريدة عُمان للقانون في 17 مايو 2026. ويعني ذلك للمشتري أن وحدته يمكن أن تُقيَّد باسمه وهي ما زالت قيد البناء، بدلاً من انتظار سند الملكية عند التسليم. ويجوز لأمانة السجل أيضاً إصدار سندات مؤقتة، وإصدار بدل فاقد أو تالف عند ضياع السند أو تلفه.

غير العُمانيين والدعاوى والرسوم والعقوبات

تجيز المادة 12 التسجيل باسم غير العُمانيين وباسم الأشخاص الاعتبارية كالشركات وفقاً للقوانين المنظمة لذلك؛ وتجيز المادة 11 للبعثات الدبلوماسية الأجنبية تسجيل العقار لاتخاذه مقراً أو سكناً بشرط المعاملة بالمثل. وتُلزم المادة 22 كل من يرفع دعوى بشأن حق على عقار بتقديم نسخة من صحيفة الدعوى للتأشير بها على هامش الصحيفة العقارية؛ فإذا صار الحكم نهائياً وسُجّل خلال سنة، اعتُبر حق المدعي مسجلاً من تاريخ التأشير، ويعاقَب على عدم الإخطار بغرامة إدارية من 100 إلى 300 ريال عُماني بموجب المادة 40. ويحدد الوزير الرسوم بعد موافقة وزارة المالية، وتُعفى منها وحدات الجهاز الإداري للدولة. وتعاقب المادة 37 كل من أدلى ببيانات غير صحيحة أو قدّم محررات مزوّرة ترتّب عليها تسجيل تصرف ينشئ حقاً على عقار أو يزيله، بالسجن من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات وبغرامة من 1,000 إلى 30,000 ريال عُماني أو بإحدى هاتين العقوبتين؛ وتعاقب المادة 38 على الشروع بما لا يجاوز نصف الحد الأقصى للعقوبة المقررة؛ وتفرض المادة 39 على كل من تهرّب عمداً من أداء الرسوم كلها أو بعضها غرامة تعادل ضعف ما لم يُؤدّ. وقال أمين السجل العقاري في وزارة الإسكان والتخطيط العمراني علي العيسائي في الإحاطة الإعلامية للوزارة، كما نقلت عُمان أوبزرفر في 23 يونيو 2026، إن النمو في قطاع العقار والاستثمار في عُمان نتيجة للبيئة التنظيمية والتخطيطية التي عزّزت ثقة المستثمرين.

لماذا يهمّكرأينا للمشتري الكويتي: هذا القانون هو الذي يحدد ما تملكه فعلاً في عُمان. أولاً، عقد البيع الموقّع أو نموذج الحجز أو إيصال الدفع لا يجعلك مالكاً في مواجهة أحد سوى البائع؛ فبموجب المادة 10 لا ينقل الملكية إلا التسجيل، وبموجب المادة 35 لا يُثبتها إلا سند الملكية الصادر عن السجل. لذلك فالسؤال الذي تطرحه قبل الدفعة الأخيرة ليس "أين عقدي" بل "متى تُسجَّل الوحدة باسمي". ثانياً، إذا اشتريت على الخارطة، كما يفعل معظم المشترين في مدينة السلطان هيثم أو في مجمّع سياحي متكامل، فاطلب من المطوّر أن يُريك قيد وحدتك في السجل العقاري المبدئي، الذي ينص القانون على أنه يُمسك بالإجراءات والأثر القانوني نفسيهما للسجل الأساسي؛ فهذا القيد هو حمايتك طوال فترة البناء. ثالثاً، يُحرَّر السند باللغة العربية، ويجيز لك القانون طلب نسخة مترجمة إلى الإنجليزية؛ فاحتفظ بالنسختين. رابعاً، يجيز القانون التسجيل باسم غير العُماني، لكن وفق القوانين المنظمة لتملّك الأجانب فقط، وهي في عُمان المجمّعات السياحية المتكاملة ومدينة السلطان هيثم والمناطق الأخرى التي تفتحها الوزارة؛ فهو لا يفتح البلاد كلها. خامساً، ما زالت اللائحة التنفيذية التي تحدد الإجراءات والرسوم في انتظار صدورها عن الوزير، وتسري حتى ذلك الحين القواعد القائمة، فتأكّد من الرسم والخطوات لدى مكتب السجل وقت التوقيع، لا من كتيّب قديم. وسننشر اللائحة عند صدورها.

ما يضيفه الميثاق

يعرض الميثاق ثمانية مشاريع في عُمان يستطيع فيها المشتري غير العُماني تملّك مسكن وطلب الإقامة: ففي مدينة السلطان هيثم ومجمّعات صروح تُفتح إقامة لسنتين قابلة للتجديد بعد دفع 30% من السعر، وفي المجمّعات السياحية، Al Mouj Muscat وThe Sustainable City - Yiti وAIDA وMuscat Hills، تُفتح الإقامة الذهبية لعشر سنوات من 200,000 ريال عُماني. ويشرح دليلنا المسارين، ويؤكد فريقنا لك كتابةً قبل أن تدفع أن وحدتك تخضع لقواعد التملّك والإقامة. ومع قانون السجل الجديد نطرح على كل مطوّر الأسئلة الثلاثة نفسها نيابةً عنك: متى تُقيَّد الوحدة باسمك في السجل المبدئي، ومتى يصدر سند الملكية، وكم رسم التسجيل وفق القواعد السارية يوم التسجيل. أرسل لنا اسم المشروع وميزانيتك على واتساب ونجيبك في يوم العمل التالي.

المصادر

حقائق أساسية

الأداة: المرسوم السلطاني 56/2026 بإصدار قانون السجل العقاري، 40 مادة
التواريخ: صدر في 13 مايو 2026؛ الجريدة الرسمية العدد 1648 في 17 مايو 2026؛ نافذ منذ 18 مايو 2026
الملغى: نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني 2/98
السجل: سجل لكل ولاية، ورقي أو إلكتروني (المادة 3)؛ صحيفة عقارية لكل عقار أو وحدة (المادتان 1 و3)؛ المحررات الإلكترونية تعادل الورقية (المادة 7)
الوحدات على الخارطة: سجل عقاري مبدئي (المادة 1) بالإجراءات والحجية نفسيهما للسجل الأساسي (المادة 25)
التسجيل: لازم لنفاذ التصرفات؛ وغير المسجل منها لا يُلزم إلا أطرافه (المادة 10)؛ والحقوق المسجلة حجة على الكافة (المادتان 4 و5)
إثبات الملكية: سند الملكية الصادر عن السجل فقط (المادة 35)؛ بالعربية مع نسخة مترجمة إلى الإنجليزية عند الطلب (المادة 33)
غير العُمانيين: يجوز تسجيلهم مالكين، مع الأشخاص الاعتبارية، وفق القوانين المنظمة لذلك (المادة 12)
العقوبات: البيانات غير الصحيحة أو المحررات المزوّرة: السجن من 6 أشهر إلى 3 سنوات وغرامة من 1,000 إلى 30,000 ريال أو إحداهما (المادة 37)؛ الشروع بما لا يجاوز نصف الحد الأقصى للعقوبة (المادة 38)؛ التهرب من الرسوم: ضعف ما لم يُؤدّ (المادة 39)؛ عدم الإخطار بالدعوى: من 100 إلى 300 ريال (المادتان 22 و40)
اللائحة: اللائحة التنفيذية يصدرها وزير الإسكان والتخطيط العمراني؛ وتسري اللوائح القائمة حتى صدورها (المادة 2 من المرسوم)
المصدر: وكالة الأنباء العُمانية؛ نص الجريدة الرسمية؛ تايمز أوف عُمان؛ جريدة عُمان؛ عُمان أوبزرفر