Дубай ограничивает повышение аренды при продлении договора от 0% до 20% по Указу № 43 от 2013 года и индексу RERA, а Абу-Даби с 2 июня 2026 года держит продления на уровне 0%: гид для владельцев из Кувейта

Пять ступеней Указа № 43 от 2013 года

Указ № 43 от 2013 года, подписанный шейхом Мохаммедом бен Рашидом Аль Мактумом как правителем Дубая 18 декабря 2013 г. и вступивший в силу в тот же день, устанавливает максимальное повышение, которое арендодатель может запросить при продлении договора. Статья 1 связывает его с тем, насколько текущая аренда ниже средней рыночной аренды аналогичных объектов: без повышения, если аренда ниже среднего не более чем на 10%; до 5%, если ниже на 11-20%; до 10%, если ниже на 21-30%; до 15%, если ниже на 31-40%; и до 20%, если ниже более чем на 40%. Статья 2 распространяет указ на всех арендодателей эмирата, государственных и частных, включая особые зоны развития и свободные зоны, и прямо называет среди них Дубайский международный финансовый центр. Статья 3 гласит, что средняя рыночная аренда берётся из Индекса аренды эмирата Дубай, утверждённого Агентством по регулированию недвижимости. Проценты: это потолки, а не гарантированное право: арендодатель может запросить меньше, но не больше.

Индекс за средним значением: с 2025 года оценка по каждому зданию

Среднее, на которое ссылается указ, берётся из арендного индекса Земельного департамента. 2 января 2025 г. департамент представил Умный индекс аренды 2025 на пресс-конференции в своей штаб-квартире. Маджид Аль-Марри, генеральный директор Сектора регистрации недвижимости департамента, сообщил, что индекс опирается на искусственный интеллект и систему классификации зданий; каждое здание оценивается по техническим и конструктивным характеристикам, качеству отделки и обслуживания, расположению и доступным услугам, таким как обслуживание, чистота и организация парковки. По данным департамента, индекс охватывает все жилые районы Дубая, включая особые зоны развития и свободные зоны, а коммерческий и промышленный индексы появятся позже. Аль-Марри также сообщил, что в 2024 году зарегистрировано более 900 000 договоров аренды, на 8% больше, чем годом ранее.

Сроки уведомления: 90 дней для изменения аренды, 12 месяцев для выселения

Закон № 33 от 2008 года, изданный 1 декабря 2008 г., изменил закон 2007 года об отношениях арендодателей и арендаторов и по-прежнему регулирует процедуру. Статья 13 позволяет любой стороне до истечения договора потребовать пересмотра аренды или других условий; если стороны не договорятся, трибунал по арендным спорам может установить справедливую аренду по статье 9, которая предписывает ему учитывать, среди прочего, преобладающую экономическую ситуацию в эмирате и критерии повышения аренды RERA. Статья 14 обязывает сторону, желающую изменений, уведомить другую не менее чем за 90 дней до истечения договора, если стороны не договорились об ином. Статья 25 касается выселения после окончания договора: по основаниям, перечисленным в законе, арендодатель должен уведомить арендатора не менее чем за 12 месяцев до даты выселения через нотариуса или заказным письмом. В переводе на Портале законодательства отмечено, что при расхождении преимущество имеет арабский текст.

Абу-Даби: 0% при продлении до дальнейшего уведомления

В релизе от 3 июня 2026 г. на своём сайте Центр недвижимости Абу-Даби объявил, что правительство Абу-Даби снизило годовой предел повышения аренды с 5% до 0% на временный короткий период и до дальнейшего уведомления, для жилых, коммерческих и промышленных договоров аренды по всему эмирату. В собственном рыночном отчёте центра за первую половину 2026 года, опубликованном 18 августа, сказано, что заморозка вступила в силу 2 июня 2026 г. и что комплексы ADGM из неё исключены. Центр сообщил, что в последние годы спрос превышал предложение, доводя заполняемость до рекордных уровней, и что цены новых договоров аренды выросли на 15% по Абу-Даби и на 23% в инвестиционных зонах по сравнению с предыдущим годом, что затрагивает стабильность проживания многих жителей. Продления, а также новые договоры по объекту, который уже сдавался, должны ориентироваться на аренду в последнем зарегистрированном договоре Tawtheeq по этому объекту, а центр следит за соблюдением; арендаторы и компании, считающие, что директива не соблюдается, могут обратиться в центр через сайт, колл-центр или по электронной почте. Срок окончания в объявлении не указан. Сегодня мы проверили страницу новостей центра и не нашли более позднего объявления, изменяющего эту меру; последние материалы датированы 2 и 12 октября 2026 г. и касаются других вопросов.

Flexi Rent: арендаторы платят помесячно через партнёров департамента

Ещё одно изменение важно для владельца, который сдаёт жильё через управляющую компанию. 23 июня 2026 г. Земельный департамент запустил Flexi Rent и подписал соглашения о сотрудничестве с 11 компаниями, среди них Wasl Properties, Deyaar Property Management, Dubai Investment Real Estate и Driven Properties. По этой модели арендаторы свободных или подходящих объектов, принадлежащих партнёрам или управляемых ими, могут платить аренду ежемесячными, ежеквартальными или полугодовыми платежами, а партнёры могут предлагать скидки или бонусы новым арендаторам в рамках своих утверждённых правил. Департамент обеспечивает рамки и техническую интеграцию со своими системами и продвигает программу через приложение Dubai REST; среди показателей, которые он будет отслеживать на пилотном этапе, названы число подключённых объектов, заключённые договоры, заполняемость и платёжная дисциплина арендаторов. Релиз не обязывает частных владельцев принимать платежи в рассрочку и не меняет описанных выше правил повышения аренды.

Что добавляет «Аль-Митак»

Наша страница комплексов Emaar перечисляет проекты в Дубае, которые мы предлагаем покупателям из Кувейта, в том числе Дубай-Крик-Харбор, Dubai Hills и The Valley, с ценами по запросу. Когда вы спрашиваете нас о квартире под сдачу, мы присылаем текущую аренду по индексу для этого типа здания и района из калькулятора Земельного департамента вместе с запрашиваемыми ставками, чтобы доходность в вашем расчёте опиралась на официальную цифру, а не на объявление. Мы также объясняем регистрационные сборы и то, какой ВНЖ может дать покупка; читайте наш гид о регистрационных сборах 4% в Дубае и 2% в Абу-Даби и наш гид по ВНЖ в ОАЭ. Сообщите нашей команде в Кувейте бюджет, эмират и то, будете ли вы жить в доме или сдавать его, и мы пришлём варианты, планы рассрочки и цифры аренды звонком или в WhatsApp в тот же рабочий день.

Источники

• Земельный департамент Дубая: Указ № 43 от 2013 года об определении повышения арендной платы за недвижимость в эмирате Дубай (официальный английский текст, издан 18 декабря 2013 г.)
• Портал законодательства Дубая (правительство Дубая): Указ № 43 от 2013 года об определении повышения аренды недвижимости в эмирате Дубай
• Портал законодательства Дубая: Закон № 33 от 2008 года о внесении изменений в Закон № 26 от 2007 года, регулирующий отношения арендодателей и арендаторов в Дубае (статьи 9, 13, 14 и 25; издан 1 декабря 2008 г.)
• Земельный департамент Дубая, 2 января 2025 г.: запуск Умного индекса аренды 2025 (классификация зданий, охват, 900 000 договоров аренды в 2024 году)
• Центр недвижимости Абу-Даби (ADREC), 3 июня 2026 г.: временное изменение годового предела повышения аренды в Абу-Даби, 0% при продлении до дальнейшего уведомления
• Центр недвижимости Абу-Даби: рыночный отчёт о недвижимости Абу-Даби за первое полугодие 2026 года (PDF, опубликован 18 августа 2026 г.): заморозка повышения аренды с 2 июня 2026 г., комплексы ADGM исключены
• Земельный департамент Дубая, 23 июня 2026 г.: запуск инициативы Flexi Rent с 11 компаниями-партнёрами (оплата аренды ежемесячными, ежеквартальными или полугодовыми платежами)
• «Аль-Митак»: комплексы Emaar в Дубае