رسوم الخدمات في دبي: بموجب القانون رقم 6 لسنة 2019 لا يجوز لجهة إدارة المبنى تحصيلها من الملاك دون اعتماد مؤسسة التنظيم العقاري للموازنة، ويدفع كل مالك بحسب مساحة وحدته، وقد ينتهي عدم الدفع ببيع الوحدة في مزاد

ما يلزمك القانون بدفعه وكيف يُوزَّع

حلّ القانون رقم 6 لسنة 2019، الذي وقّعه الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم بصفته حاكماً لدبي في 4 سبتمبر 2019، محل القانون رقم 27 لسنة 2007، وسرى بعد ستين يوماً من نشره في الجريدة الرسمية. ويعرّف رسوم الخدمات بأنها الرسوم السنوية التي تُحصَّل من الملاك لتغطية تكاليف إدارة العقار المشترك وتشغيله وصيانته وإصلاحه. وتنص المادة 25 على أن يدفع كل مالك حصته إلى جهة الإدارة، محسوبة بنسبة مساحة وحدته إلى المساحة الكلية للعقار، وأن المساحة المعتمدة هي المسجّلة في السجل العقاري. ويدفع المطور حصة الوحدات التي لم يبعها، وحصة الوحدات المبيعة التي ينص عقد بيعها على أن يدفع عن المشتري. وتضيف المادة 26 رسوم الاستخدام، التي يجوز للمطور الرئيسي تحصيلها مقابل الأجزاء المشتركة في المشروع الرئيسي، سواء على المباني المكتملة أو قيد الإنشاء أو الأراضي الفضاء.

الاعتماد قبل التحصيل: ريرا وشركة تدقيق معتمدة

المادة 27 هي الحماية الأساسية للمالك. فلا يجوز لجهة الإدارة أن تفرض على الملاك أو تحصّل منهم أي مبلغ مقابل إدارة الأجزاء المشتركة أو تشغيلها أو صيانتها أو إصلاحها، أو لأي سبب آخر، دون الحصول أولاً على موافقة مؤسسة التنظيم العقاري. ولا يجوز للمؤسسة بدورها اعتماد موازنة رسوم الخدمات أو المصادقة عليها ما لم تعتمدها شركة تدقيق معتمدة تعترف بها المؤسسة لهذا الغرض؛ ويجوز لها عند الحاجة اعتماد موازنة مؤقتة إلى أن تجهز الموازنة المدققة. وفي 18 نوفمبر 2019، عشية دخول القانون حيز التنفيذ، نقلت «غلف نيوز» عن مروان بن غليطة، الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري آنذاك، أن الملاك لن يدفعوا أي زيادة في رسوم الخدمات ما لم تدقّقها المؤسسة أو المدقق المالي المعتمد لديها. وذكرت الصحيفة أيضاً أن 1,240 مبنى أُضيفت إلى نظام ملاك، وأن 89 شركة لإدارة العقارات اعتُمدت للعمل نيابة عن جمعيات الملاك، وأن رسوماً بقيمة 1.3 مليار درهم دُقّقت عبر نظام ملاك في مرحلته الأولى.

أين تذهب الأموال

توجب المادة 30 على جهة الإدارة أن تفتح حساباً لرسوم الخدمات لكل عقار مشترك لدى مصرف مرخّص في دبي وتعترف به المؤسسة، وأن تودع فيه ما تحصّله خلال سبعة أيام عمل. ولا يجوز الحجز على هذه الأموال لصالح دائني جهة الإدارة، ولا تُصرف إلا في الأغراض التي يحدّدها القانون: تنظيف الأجزاء المشتركة؛ وخدمات الأمن والسلامة في العقار؛ وتشغيل الأجزاء المشتركة وصيانتها وإصلاحها وتحسينها؛ والتأمين على العقار؛ وأتعاب التدقيق؛ وأتعاب شركة الإدارة كما تحدّدها المؤسسة؛ والمصاريف الإدارية للمطور في المشاريع الكبرى كما تعتمدها المؤسسة؛ ورسوم تفتيش المؤسسة على العقار أو رقابتها عليه؛ والتكاليف الأخرى الواردة في بيان المجتمع الرئيسي التي تعتمدها المؤسسة؛ واحتياطي نقدي للطوارئ ولاستبدال المعدات، يُحفظ في حساب مستقل لا يُمسّ دون موافقة المؤسسة إلا في حالات الطوارئ الحرجة. وإذا لم يكفِ الاحتياطي، جاز لدائرة الأراضي والأملاك، بموافقة مسبقة من المؤسسة، أن تطلب من الملاك تغطية تكاليف الطوارئ. وتذكر صفحات نظام ملاك لدى الدائرة أن الملاك يتسلّمون فواتير رسوم الخدمات عبر النظام، وأن شركات الإدارة ترفع إليه البيانات المالية ونسخاً من عقود الصيانة والموردين.

إذا لم تُدفع الرسوم: المستأجر والامتياز والمزاد

تجيز المادة 16 للمالك تأجير وحدته، وما لم ينص عقد الإيجار على غير ذلك يدفع المالك رسوم الخدمات؛ وفي جميع الأحوال لا تبرأ ذمته منها إذا تخلّف المستأجر عن دفعها. وتنص المادة 28 على أنه لا يجوز للمالك الامتناع عن دفع الرسوم التي اعتمدتها المؤسسة، ولا التنازل عن حصته في الأجزاء المشتركة للتهرب منها. وتمنح المادة 32 جهة الإدارة امتيازاً على كل وحدة مقابل رسوم الخدمات غير المدفوعة عنها، ولا يجوز التصرف في الوحدة قبل سدادها. ويُبلَّغ المالك المتخلّف بإخطار كتابي تعتمده المؤسسة، وأمامه ثلاثون يوماً للدفع؛ وبعدها تصبح المطالبة قابلة للتنفيذ عبر قاضي التنفيذ في مركز فض المنازعات الإيجارية، ويجوز للقاضي عند الاقتضاء أن يأمر ببيع الوحدة في مزاد علني لتحصيل الرسوم، مع تحميل المالك المتخلّف رسوم المحكمة وأتعاب المحاماة. وتعمل المادة 29 في الاتجاه المعاكس: فلا يجوز للمطور أو جهة الإدارة منع المالك من استلام وحدته أو استخدامها أو استخدام الأجزاء المشتركة لإجباره على الدفع خارج هذه الإجراءات.

لجنة الملاك ومؤشر رسوم الخدمات

بموجب المادة 22، وفي المشاريع الكبرى والمباني المشتركة العادية (الفئتان الأولى والثالثة، أما المشاريع الفندقية فلها أحكام مستقلة)، تُشكَّل لجنة الملاك متى سُجّل ما لا يقل عن 10% من وحدات العقار المشترك بأسماء ملاكها، وتضم تسعة أعضاء على الأكثر تعيّنهم المؤسسة؛ ويُشترط في العضو أن يكون مالكاً مقيماً في العقار ويدفع رسوم الخدمات والاستخدام. ولمعرفة ما يُسمح للمبنى بتحصيله، يتيح مؤشر رسوم الخدمات لدى دائرة الأراضي والأملاك لأي شخص، أياً كانت صفة إقامته، تسجيل الدخول ثم اختيار المشروع والاستخدام والسنة والاطلاع على رسوم الخدمات المعتمدة فوراً، عبر موقع الدائرة أو نظام ملاك أو تطبيق Dubai REST؛ ولا تذكر الصفحة أي رسم لهذه الخدمة، ورقم الدعم 8004488.

ما يضيفه الميثاق

تعرض صفحتنا عن مساكن إعمار الجاهزة للسكن في دبي سبعة مساكن مكتملة في Dubai Hills Estate وDubai Creek Harbour وDowntown Dubai وEmaar Beachfront، لكل منها مساحته وسعره المعلن من إعمار، وتذكر أننا نؤكد الوحدة والسعر ورسوم الخدمات قبل أن تدفع. وعندما تسأل عن أحدها، نرسل لك الرسوم المعتمدة لذلك المشروع من مؤشر دائرة الأراضي والأملاك إلى جانب السعر، لتُحسب تكلفتك السنوية وصافي إيجارك على الرقم الرسمي. واقرأ أيضاً أدلتنا عن رسوم التسجيل 4% في دبي، وعن قواعد زيادة الإيجار في دبي، وعن قانون حسابات الضمان للبيع على الخريطة. أخبر فريقنا في الكويت بالميزانية وما إذا كان المسكن للسكن أو للتأجير، وسنرسل لك الخيارات والأرقام عبر الاتصال أو واتساب في يوم العمل نفسه.

المصادر

• بوابة تشريعات دبي (حكومة دبي): القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، النص الرسمي بالإنجليزية (المواد 2 و16 و22 و25 إلى 32 و51 و52؛ صدر في 4 سبتمبر 2019)
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: مؤشر رسوم الخدمات، الاستعلام عن رسوم الخدمات المعتمدة للعقارات المشتركة (نظام ملاك، تطبيق Dubai REST)
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: نظام ملاك الإلكتروني للعقارات المشتركة ورسوم الخدمات (صفحة من نحن)
• غلف نيوز، 18 نوفمبر 2019: لم يعد يُسمح للمطورين في دبي بتحصيل رسوم الخدمات من الملاك (أرقام وتصريحات مؤسسة التنظيم العقاري ودائرة الأراضي والأملاك)
• الميثاق: مساكن إعمار الجاهزة للسكن في دبي، سبعة مساكن بأسعارها