Оман · Гид · Закон о реестре недвижимости, Королевский указ 56/2026

Новый закон Омана о реестре недвижимости, действует с 18 мая 2026 года: электронные свидетельства о праве собственности, предварительный реестр для жилья, купленного на этапе строительства, и свидетельство как единственное доказательство права собственности

Королевский указ 56/2026, изданный султаном Хайсамом бен Тариком 13 мая 2026 г. и опубликованный в Официальном вестнике 17 мая, заменил систему регистрации недвижимости Омана 1998 года Законом о реестре недвижимости из 40 статей, который вступил в силу 18 мая 2026 г. Закон придаёт электронным реестрам и электронным свидетельствам о праве собственности ту же юридическую силу, что и бумажным, создаёт предварительный реестр для объектов, продаваемых на этапе строительства, устанавливает, что незарегистрированная сделка обязывает только её стороны, делает выданное реестром свидетельство о праве собственности единственным доказательством владения, допускает английский перевод свидетельства по запросу, подтверждает, что иностранцы и компании могут регистрироваться как собственники в соответствии с законами, регулирующими такую регистрацию, и устанавливает лишение свободы и штрафы за ложные сведения. В этом руководстве объясняется, что каждое правило значит для кувейтца, покупающего жильё в Омане. Сегодня мы открыли указ, текст закона и материалы Информационного агентства Омана, Times of Oman, Oman Daily и Oman Observer.

Редакция новостей «Аль-Митак» · Опубликовано 29 октября 2026 г. · Источник: Информационное агентство Омана

Набережная Матрах в Маскате, Оман, снятая с воздуха в ноябре 2025 года: белые жилые дома и виллы изгибаются вдоль гавани, позади горы Эль-Хаджар. Фото: Izeberg007, Wikimedia Commons, CC0

18 мая 2026 г.день вступления в силу Закона о реестре недвижимости, на следующий день после публикации в Официальном вестнике

40 статейв законе, введённом Королевским указом 56/2026 вместо системы регистрации 1998 года

1 000-30 000 OMRштраф, наряду с лишением свободы от шести месяцев до трёх лет, за ложные сведения или поддельные документы (ст. 37)

Что издано и когда

Султан Хайсам бен Тарик издал Королевский указ 56/2026 13 мая 2026 г. после того, как проект был представлен Совету Омана, о чём в тот же день сообщило Информационное агентство Омана. Указ состоит из четырёх статей: статья 1 вводит в действие прилагаемый Закон о реестре недвижимости; статья 2 поручает министру жилищного строительства и градостроительства издать исполнительный регламент и решения, необходимые для применения закона, и сохраняет действие прежних регламентов и решений до этого момента, если они ему не противоречат; статья 3 отменяет Систему реестра недвижимости, введённую Королевским указом 2/98, которая регулировала регистрацию с 1998 года; статья 4 предписывает публикацию в Официальном вестнике, и указ вступает в силу на следующий день после публикации. Указ и закон вышли в номере 1648 Официального вестника 17 мая 2026 г., так что закон действует с 18 мая 2026 г. Сам закон состоит из 40 статей.

Реестр, карточка объекта и свидетельство о праве собственности

Статья 3 закона даёт каждому вилайету собственный реестр недвижимости, который может быть бумажным или электронным. Статья 1 определяет реестр как совокупность карточек объектов, документов и записей, описывающих каждый объект, его правовой статус и связанные с ним права и обязанности, а карточку объекта как страницу, бумажную или электронную, открываемую на каждый объект или единицу для записи её площади, местоположения и всех юридических сделок с ней. Статья 7 придаёт электронным карточкам и документам ту же юридическую силу, что и официальным бумажным. Секретариат реестра недвижимости при Министерстве жилищного строительства и градостроительства регистрирует и оформляет сделки, а по статье 2 министр может также лицензировать государственные и частные организации для удостоверения документов на недвижимость на условиях, которые установит исполнительный регламент. Статьи 4 и 5 делают зарегистрированное право публичным и обязательным для всех. Статья 10 содержит правило, которое покупатель должен знать: распоряжения недвижимостью подлежат регистрации, а незарегистрированное распоряжение не имеет иных последствий, кроме личного обязательства между его сторонами. Статья 35 дополняет это правило: доказательством права собственности на объект или единицу признаётся только свидетельство, выданное реестром. По статье 33 свидетельство составляется на арабском языке, а по запросу заинтересованного лица может быть выдана его копия в переводе на английский.

Покупка на этапе строительства: предварительный реестр

Статья 1 закона определяет предварительный реестр недвижимости как реестр, в котором временно фиксируется право собственности на единицу в проекте, продаваемом на этапе строительства, с её описанием и последующими распоряжениями, такими как продажа или ипотека. Статья 25 закона устанавливает, что регистрация в предварительном реестре проходит по тем же процедурам, что и в основном реестре, и имеет те же юридические последствия, о чём также сообщила Oman Daily в обзоре от 17 мая 2026 г. Для покупателя это означает, что единицу можно внести в реестр на его имя ещё во время строительства, не дожидаясь свидетельства о праве собственности при передаче. Секретариат реестра может также выдавать временные свидетельства и выдавать дубликат при утрате или повреждении свидетельства.

Иностранцы, иски, сборы и наказания

Статья 12 допускает регистрацию на имя иностранцев и юридических лиц, например компаний, в соответствии с законами, регулирующими такую регистрацию; статья 11 разрешает иностранным дипломатическим представительствам регистрировать недвижимость для использования под помещения или резиденции на условиях взаимности. Статья 22 обязывает каждого, кто подаёт иск о праве на недвижимость, представить копию иска, чтобы на полях карточки объекта была сделана отметка; если решение вступит в законную силу и будет зарегистрировано в течение года, право истца считается зарегистрированным с даты отметки, а за непредставление уведомления по статье 40 налагается административный штраф от 100 до 300 оманских риалов. Сборы устанавливает министр по согласованию с Министерством финансов, государственные органы от них освобождены. Статья 37 наказывает того, кто сообщает ложные сведения или представляет поддельные документы, повлёкшие регистрацию распоряжения, создающего или прекращающего право на недвижимость, лишением свободы от шести месяцев до трёх лет и штрафом от 1 000 до 30 000 оманских риалов или одним из этих наказаний; статья 38 наказывает покушение половиной максимального наказания; статья 39 предусматривает для умышленно уклоняющихся от уплаты сборов полностью или частично штраф в двойном размере неуплаченной суммы. Секретарь реестра недвижимости Министерства жилищного строительства и градостроительства Али аль-Иссаи на брифинге министерства, как сообщила Oman Observer 23 июня 2026 г., заявил, что рост сектора недвижимости и инвестиций Омана стал результатом нормативной и планировочной среды, укрепившей доверие инвесторов.

Почему это важноНаш взгляд для покупателя из Кувейта: этот закон определяет, чем вы на самом деле владеете в Омане. Во-первых, подписанный договор купли-продажи, форма бронирования или квитанция об оплате не делают вас собственником ни для кого, кроме продавца; по статье 10 это делает только регистрация, а по статье 35 доказывает только свидетельство о праве собственности, выданное реестром. Поэтому перед последним платежом нужно спрашивать не «где мой договор», а «когда объект будет зарегистрирован на моё имя». Во-вторых, если вы покупаете на этапе строительства, как большинство покупателей в городе Султан Хайсам или в туристическом комплексе, попросите девелопера показать запись о вашей единице в предварительном реестре недвижимости, который по закону ведётся с теми же процедурами и юридическими последствиями, что и основной реестр; эта запись защищает вас, пока идёт строительство. В-третьих, свидетельство составляется на арабском языке, а закон позволяет запросить его перевод на английский; храните оба экземпляра. В-четвёртых, закон допускает регистрацию на имя иностранца, но только в соответствии с законами об иностранной собственности, а в Омане это интегрированные туристические комплексы, город Султан Хайсам и другие зоны, которые открывает министерство; вся страна при этом не открывается. В-пятых, исполнительный регламент с процедурами и сборами министр ещё не издал, и до тех пор действуют прежние правила, поэтому уточняйте размер сбора и порядок действий в офисе реестра в момент подписания, а не по старой брошюре. Мы сообщим о регламенте, когда он будет опубликован.

Что добавляет «Аль-Митак»

«Аль-Митак» предлагает восемь проектов в Омане, где иностранный покупатель может владеть жильём и подать заявку на ВНЖ: в городе Султан Хайсам и комьюнити Sorouh продлеваемый ВНЖ на два года открывается после оплаты 30% цены, а в туристических комплексах Al Mouj Muscat, The Sustainable City - Yiti, AIDA и Muscat Hills десятилетний «золотой» ВНЖ доступен от 200 000 оманских риалов. Наше руководство объясняет оба пути, а наша команда до оплаты письменно подтверждает, что ваша единица подпадает под правила владения и ВНЖ. С новым законом о реестре мы также задаём каждому девелоперу от вашего имени одни и те же три вопроса: когда единица будет внесена в предварительный реестр на ваше имя, когда будет выдано свидетельство о праве собственности и каков сбор за регистрацию по правилам, действующим на этот день. Пришлите нам проект и ваш бюджет в WhatsApp, и мы ответим до следующего рабочего дня.

Источники

Ключевые факты

Документ: Королевский указ 56/2026 о введении Закона о реестре недвижимости, 40 статей
Даты: Издан 13 мая 2026 г.; Официальный вестник № 1648, 17 мая 2026 г.; в силе с 18 мая 2026 г.
Отменено: Система реестра недвижимости, Королевский указ 2/98
Реестр: Один реестр на вилайет, бумажный или электронный (ст. 3); карточка объекта на каждую недвижимость или единицу (ст. 1 и 3); электронные документы равны бумажным (ст. 7)
Объекты на этапе строительства: Предварительный реестр недвижимости (ст. 1) с теми же процедурами и юридическими последствиями, что и основной реестр (ст. 25)
Регистрация: Обязательна для вступления распоряжений в силу; незарегистрированные обязывают только стороны (ст. 10); зарегистрированные права обязательны для всех (ст. 4 и 5)
Доказательство права собственности: Только свидетельство, выданное реестром (ст. 35); на арабском, с переводом на английский по запросу (ст. 33)
Иностранцы: Могут регистрироваться как собственники, наряду с юридическими лицами, согласно законам о такой регистрации (ст. 12)
Наказания: Ложные сведения или поддельные документы: лишение свободы от 6 месяцев до 3 лет, штраф от 1 000 до 30 000 оманских риалов или одно из двух (ст. 37); покушение: до половины максимального наказания (ст. 38); уклонение от сборов: двойной размер неуплаченных сборов (ст. 39); неуведомление об иске: от 100 до 300 оманских риалов (ст. 22 и 40)
Регламент: Исполнительный регламент издаст министр жилищного строительства и градостроительства; до этого действуют прежние правила (ст. 2 указа)
Источник: Информационное агентство Омана; текст Официального вестника; Times of Oman; Oman Daily; Oman Observer

Недвижимость в Омане с правом на ВНЖ на almithaq.co

Узнайте в два касания, на какой ВНЖ хватает вашего бюджета, посмотрите восемь подходящих проектов в Омане и получите список квартир и домов, которые дают право на ВНЖ.

Проверить ВНЖ Написать в WhatsApp