Сервисные платежи в Дубае: по Закону № 6 от 2019 года ни одна управляющая компания не может взимать плату с владельцев без утверждения бюджета RERA, каждый владелец платит пропорционально площади своей единицы, а неуплата может закончиться судебным аукционом

Что, по закону, вы платите и как распределяются платежи

Закон № 6 от 2019 года, подписанный шейхом Мохаммедом бен Рашидом Аль Мактумом как правителем Дубая 4 сентября 2019 г., заменил Закон № 27 от 2007 года и вступил в силу через шестьдесят дней после публикации в Официальной газете. Он определяет сервисные платежи как годовые сборы, взимаемые с владельцев для покрытия расходов на управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт объекта совместной собственности. Статья 25 гласит, что каждый владелец платит свою долю управляющей организации, рассчитанную по отношению площади его единицы к общей площади объекта, и что используется площадь, записанная в Реестре недвижимости. Девелопер платит долю непроданных единиц, а также проданных, если договор купли-продажи предусматривает, что он платит за покупателя. Статья 26 добавляет плату за пользование, которую мастер-девелопер может взимать за общее имущество мастер-проекта, в равной мере с готовых зданий, строящихся зданий и пустой земли.

Одобрение до взимания: RERA и сертифицированный аудитор

Статья 27 стала главной защитой владельца. Управляющая организация не вправе выставлять владельцам счета или взимать с них какие-либо суммы за управление, эксплуатацию, обслуживание или ремонт общего имущества или по любой другой причине без предварительного одобрения RERA. RERA, в свою очередь, не может одобрить или утвердить бюджет сервисных платежей, если его не одобрила признанная им для этой цели сертифицированная аудиторская фирма; при необходимости оно может утвердить временный бюджет до готовности проверенного. 18 ноября 2019 г., накануне вступления закона в силу, Gulf News сообщила, что Марван Бин Галита, тогдашний генеральный директор RERA, заявил, что владельцы не будут платить за повышение сервисных платежей, если его не проверили RERA или утверждённый им финансовый аудитор. Газета также сообщила, что в систему Mollak добавлено 1 240 зданий, что 89 компаний по управлению недвижимостью аккредитованы для работы от имени ассоциаций владельцев и что на первом этапе в Mollak проверено сервисных сборов на 1,3 млрд дирхамов.

Куда идут деньги

Статья 30 требует от управляющей организации открыть для каждого объекта совместной собственности счёт сервисных платежей в банке, лицензированном в Дубае и признанном RERA, и вносить собранное в течение семи рабочих дней. На эти деньги не могут обратить взыскание кредиторы управляющей организации, и их можно использовать только на перечисленные в законе цели: уборка общего имущества; услуги охраны и безопасности на объекте; эксплуатация, обслуживание, ремонт и улучшение общего имущества; страхование объекта; оплата аудита; вознаграждение управляющей компании в размере, установленном RERA; административные расходы девелопера в крупных проектах, одобренные RERA; сборы RERA за инспекцию или надзор за объектом; прочие расходы, предусмотренные декларацией мастер-комплекса и одобренные RERA; и денежный резерв на чрезвычайные ситуации и замену оборудования, хранящийся на отдельном счёте, который нельзя трогать без одобрения RERA, кроме критических чрезвычайных ситуаций. Если резерва недостаточно, Земельный департамент с предварительного одобрения RERA может попросить владельцев покрыть чрезвычайные расходы. На страницах Mollak Земельного департамента сказано, что владельцы получают счета за сервисные платежи через систему, а управляющие компании загружают в неё финансовую отчётность и копии договоров на обслуживание и с поставщиками.

Если платёж не внесён: арендатор, залог и аукцион

Статья 16 позволяет владельцу сдавать свою единицу в аренду, и если договор аренды не предусматривает иного, сервисные платежи вносит владелец; в любом случае он не освобождается от платежей, если их не платит арендатор. Статья 28 гласит, что владелец не может отказаться от уплаты платежей, утверждённых RERA, и не может отказаться от своей доли в общем имуществе, чтобы их избежать. Статья 32 даёт управляющей организации залоговое право на каждую единицу в счёт неуплаченных сервисных платежей, и единицей нельзя распорядиться, пока они не погашены. Владельцу-неплательщику вручается письменное уведомление, одобренное RERA, и у него есть тридцать дней на оплату; после этого требование подлежит исполнению судьёй по исполнению в Центре урегулирования арендных споров, и при необходимости судья может назначить продажу единицы с публичных торгов для взыскания платежей, с отнесением судебных расходов и гонораров адвокатов на владельца-неплательщика. Статья 29 действует в обратную сторону: девелопер или управляющая организация не могут препятствовать владельцу во вступлении во владение или пользовании его единицей или общим имуществом, чтобы заставить его платить в обход этих процедур.

Комитет владельцев и Индекс сервисных платежей

По статье 22 в крупных проектах и обычных зданиях совместной собственности (категории 1 и 3; гостиничные проекты рассматриваются отдельно) комитет владельцев формируется, как только не менее 10% единиц объекта совместной собственности зарегистрированы на имя их владельцев, в составе до девяти членов, назначаемых RERA; член комитета должен быть владельцем, проживающим на объекте и вносящим сервисные платежи и плату за пользование. Чтобы узнать, сколько зданию разрешено взимать, Индекс сервисных платежей Земельного департамента позволяет любому, независимо от статуса проживания, войти в систему, выбрать проект, назначение и год и сразу увидеть утверждённые сервисные сборы через сайт Земельного департамента, систему Mollak или приложение Dubai REST; плата за услугу на странице не указана, телефон поддержки 8004488.

Что добавляет «Аль-Митак»

Наша страница готовых домов Emaar в Дубае перечисляет семь готовых домов в Dubai Hills Estate, Дубай-Крик-Харбор, Даунтаун Дубай и Emaar Beachfront, каждый с площадью и прайсовой ценой Emaar, и указывает, что мы подтверждаем единицу, цену и сервисный платёж до вашей оплаты. Когда вы спрашиваете об одном из них, мы присылаем утверждённый платёж по этому проекту из индекса Земельного департамента рядом с ценой, чтобы ваши годовые расходы и чистая аренда рассчитывались по официальной цифре. Читайте также наши гиды о регистрационном сборе 4% в Дубае, о правилах повышения аренды в Дубае и о законе об эскроу для off-plan. Сообщите нашей команде в Кувейте бюджет и то, будете ли вы жить в доме или сдавать его, и мы пришлём варианты и цифры звонком или в WhatsApp в тот же рабочий день.

Источники

• Портал законодательства Дубая (правительство Дубая): Закон № 6 от 2019 года о совместной собственности на недвижимость в эмирате Дубай, официальный английский текст (статьи 2, 16, 22, 25-32, 51 и 52; издан 4 сентября 2019 г.)
• Земельный департамент Дубая: Индекс сервисных платежей, запрос утверждённых сервисных сборов для объектов совместной собственности (система Mollak, приложение Dubai REST)
• Земельный департамент Дубая: Mollak, электронная система для совместной собственности и сервисных платежей (страница «О нас»)
• Gulf News, 18 ноября 2019 г.: девелоперам Дубая больше не разрешено взимать сервисные платежи с владельцев недвижимости (цифры и заявления RERA и Земельного департамента)
• «Аль-Митак»: готовые дома Emaar в Дубае, семь домов с ценами